在房屋买卖合同中，当事人会通过设置定金条款和违约金条款的方式用以约束当事人履行合同义务。但当面临合同一方违约时，买方和卖方在适用定金和违约金条款时存在不同的情形。下面，通过东丽法院审理的两起案例对这一问题予以剖析和回答。
买方违约，卖方主张违约责任
张某（买方）与秦某（卖方）签订《房屋交易合同》，房屋成交价格为610000元，张某向秦某支付定金20000元，在合同中同时约定定金条款和违约金条款。《房屋交易合同》签订后，张某通过微信通知秦某不再购买该房屋，要求解除房屋交易合同。后秦某向法院起诉要求解除合同并要求张某按照合同约定支付扣除定金之外的违约金41000元。
东丽法院认为，原、被告双方签订《房屋交易合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。因被告构成根本违约，原告有权解除合同。违约金是以弥补违约方给守约方造成的实际损失为基础的，现原告只提交了其支出的律师费证据，没有提交其他证据证明其实际损失，被告已向原告支付了20000元，该20000元已足以弥补原告的实际损失，故原告该项主张不予支持。
卖方违约，买方主张定金责任
金某（买方）与王某（卖方）签订房屋定金合同，金某按约定向王某支付定金20000元。双方约定：如金某违约，定金不退；如王某违约，除退还金某定金外，违约金为定金2倍赔付金某。其后王某明确表示不再向其出售房屋。金某向法院起诉，要求王某双倍返还定金。
东丽法院认为，因双方约定签订合同时间，但是王某一直能签订，其行为违反合同约定，应当按照约定双倍返还定金。综上，判决被告王某双倍返还原告金某定金共计40000元。
法官说法
《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。如何避免“无效约定”，守约方如何合理争取最大权益。 这三个知识点一定要掌握好！
违约金与损失赔偿：择优主张
守约方可要求违约方赔偿自己的实际损失，也可主张违约方赔偿事先约定的违约金，具体应选择最大限度保护自己权益的方式。如一方主张调整违约金金额的，法院将以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等其他因素，依据公平原则与诚实信用原则，确定违约金约定是否过高/过低。
违约金与定金：择一主张
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金与损失赔偿：补充可并用
定金与损失赔偿在功能上具有互补性。定金偏重惩罚性，损失赔偿偏重补偿性，根据“补偿性为主，惩罚性为辅”的赔偿原则，二者可限制性并用。但应注意，定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
法官提示
房产交易过程中买方和卖方因立场不同对于房价的浮动的敏感角度不同，但市场交易活动应当遵照诚信原则进行，不论买方和卖方在签订合同后应当按照合同约定的内容充分履行，否则应当按照合同约定承担违约责任。
