前言：

婚姻是男方和女方自愿建立的一种长期契约关系，而共同财产又是一个国家共同生活的基本制度。但是，伴随着我国的离婚率越来越高，财产的分配问题也越来越凸显出来。

因此，对婚姻财产进行合理的分配，既涉及到双方的权益，又涉及到社会的安定。在离婚诉讼中，子女抚养问题、财产分割问题和过错方责任问题是三个基本问题。

在这些问题中，不动产的分配问题最为复杂，也最为重要。按照婚姻的具体日期，可以将房屋划分成两种类型。

分别是：婚前房产和婚后房产。根据房屋的性质来源，可以将房屋划分成按揭房、福利房和赠予房等。

因此，作者利用在司法实践中遇到的一些有关的案件，对其进行了简单的整理，以提供一些有用的信息。

一、抵押房产在离婚时如何分配

在中国，伴随着住房体制的变革，以及房地产行业的蓬勃发展，以抵押贷款购房已是一种较为常见的购房行为。

在离婚诉讼中，抵押房产作为一般家庭中最有价值、最有意义的一种资产，常常是夫妻间争论的焦点。

2007年1月，小周通过朋友介绍结识了小庄，小庄是一名银行职员。5月，小周买下了一栋五十万的房子，首付二十万，剩下的钱都是从银行借来的。

房产证办理完毕后，就以小周的名字注册了。2008年末，两人正式领证，之后两人用自己的收入，共同还清房贷。但是到2012年，两人的关系出现了裂痕，同意协商离婚。

对于其它财产的分配，二人均没有意见，但是对于房屋的所有权却没有达成共识。小庄于2012年末起诉到了法庭。

请求法官解除原告与被告小周的婚姻关系，并将夫妻共同财产进行平分。经过对本案事实的分析，法庭认定：

本案中的房子属于被告小周的婚前财产，并判决由被告小周享有的房子的所有权，并由被告小周，偿还小庄的所分担的住房抵押贷款以及相应的利息八万余元。

本案中，上述房屋结婚后升值的部分，为被告小周在结婚后取得的合法收入，并非夫妻共有，故不能进行分割。

尽管当前，学术界关于如何分割按揭房产，还没有一个明确的结论。但是，在司法实践中，通常的处理方式都是：

一方在婚前已经支付的那部分，归为自己的私有财产，而在法庭上，最常见的处理方式就是将婚后按揭部分，当做共同财产来进行分割。

在我国，住房抵押贷款的法律关系实际上是三个主体、两个契约关系。房屋抵押所有人，向房屋购买者发放抵押贷款的银行。

第三人就是原来的房地产商，如果银行再次请求第三人作为抵押贷款的保证，那么第三人就是担保人 。

两份合同分别是《商品房买卖合同》和《房产按揭贷款合同》，分别由购房者与开发商和银行签订。

对于一方在婚前买了房子，在结婚之后，夫妇一起偿还了贷款，那么在离婚的时候，房产应该怎样进行分配。

实际上这其中牵扯到了三个方面的法律问题，一是一方在婚前购买了按揭房之后，在婚后夫妇一起偿还了贷款。

那么，该房产属于婚前个人财产，还是婚后，夫妇的共有财产？

二是在婚姻生活中，用夫妻双方的共同资产来抵债，离婚后该怎么处置？

三是房子升值后该怎么处置？现在就运用一个例子对上述几个问题作一总结整理。

如果小周在结婚之前买了一套房子，两人要一起偿还贷款，那么这套房子到底是属于小周的，还是属于小庄的？

本案争议的焦点是，原告小庄与被告小周结婚后是夫妻共同还款，那么，小庄能否取得房屋所有权？

《婚姻法司法解释(一)》第十九条关于“非配偶共有”的规定，除非双方同意，否则，不能将其视为配偶共有的。

如果小周和小庄没有达成协议，那么，这套房子的产权就不会改变，还是属于小周的婚前财产。

两人结婚后的还款，也就是小周和银行的合作，并不会对房子的所有权产生任何影响。据此，一审判决原告小周享有涉案房屋所有权，具有一定的法律意义。

在婚姻生活中，用共同资产来抵债，当双方离婚时，该怎样处置？从以上的分析中，我们可以看出，房子的产权是被告小周的。

但是在婚后，原、被告用他们的收入来支付了银行的贷款，这笔借款应该被认为是周杰在婚前的个人债务，夫妻用共同的财产来支付其中一方的个人债务。

这样就在两个人之间产生了一种新的借贷和负债，在离婚的时候，承担责任的一方要承担还款的责任。

因此，法庭判定，被告小周应偿还小庄的住房抵押贷款以及相应的利息八万余元。

关于房产升值的问题，按照《根据婚姻法司法解释(二)》第十一条第一款所述，在结婚过程中，一方利用自己的私人资产进行投资，所获得的利益为夫妻共有。

但在《婚姻法司法解释(三)》第五条中，第一次对此做出了新的规定，并在此基础上，提出了一种全新的观点，即：婚后产生的利息和收益不属于婚姻中的共同财产。

所以，按照“新法律优先于老法律”的原则，在本案中，被告人小周用自己的婚前财产购置的住房，在结婚后增值的部分，由于不是夫妻共同财产，所以也就没有进行分割。

二、离异时福利房的分配

在住房体制改革之前，我们称之为“福利房”，指的是不以市场为导向，具有一定的社会保障性和福利性的分配方式。

以我国的城市住房政策和当前城市住房制度改革的实施进程为依据，当前，我国城市福利住房可以被划分成三大类型。

分别是：由政府提供的经济适用房，其中，对经济适用房的分割在离婚争议中最为普遍。

我们来看这一个案例。

小孙与小王两人的婚姻关系并不融洽，但是经过交涉，最终还是选择了在子女抚养问题上妥协了。

由于两人在结婚后共同购置的一处保障性住房的所有权上产生了很大的争议，小王于2009年2月起诉到法庭，请求离婚，并进行财产分割。

法庭经过审判，认定两位当事人的婚姻关系确实已经破碎，同意离婚。由于有关房产所有权的争论存在较大的分歧，经过各方协商，最终确定了以竞拍的形式来确定房产所有权。

几次出价后，原告终于以略高一点的价钱买下了这套房子，并为此支付了350,000元的房款。

在分配经济型住房时，要考虑以下问题：

第一，夫妻间有没有关于经济型住房所有权的协议。

二是夫妻双方的保障性住房能否取得的问题；三是怎样确定负担得起的住房属于配偶的共有还是属于配偶的私人的共有。

四是在确定了配偶的共有财产之后怎样进行分配，在判定一套住房是属于一名配偶的私人财产，还是属于双方的共同财产。

当有证据表明这套住房属于配偶双的时候，如果双方有协议，或者是一名配偶的私人财产，那么这套住房就属于一方的私人财产，如果没有协议，那么可以这样来判定：

凡是在结婚后购置的保障性住房，属于共同财产。尽管经济适用房还没有获得产权证书，但是，如果夫妻双方已经缴纳了购买房款，那么这套房子也会成为夫妻双方的共同财产，办理产权证书只是一个时间问题。

一人在婚前提出的购房要求，并在婚后由两人共同出资的情况下，该房屋属于两人的共同财产。

在婚前一方拥有买经济适用房的资格，但是在结婚之后，如果没有缴纳买房款，那么夫妻就不能获得房子。

因为，支付房款就是获得房子的代价。所以，不管是从财产的构成方面，还是从取得的时间方面，房子的取得后都应该被认为是夫妻的共同财产。

如果一方在婚前提出了购买经济适用房的需求，并且缴纳了一部分房款，那么，在结婚之后，双方都缴纳了全部的房款，那么，在婚前缴纳的房款中，所缴纳的房子的价格，将被视为一方的私人财产，而在此之后，则被视为共同财产。

一方在结婚之前所购住房，且已付了所有款项的，属于其私人所有。尽管房屋产权的登记很有可能会在夫妻婚姻关系存续期间进行变更。

但是在这种情况下，购买一方与政府的出售合同已经完成，购买者对所购房屋享有占有、使用、收益及出卖之外的处分权，所以房屋应该属于购买人。

不动产的登记只具有权利变更的效果，但并不会由于不动产的登记是在夫妻之间存在一段时间内，而影响其权利的本质。

三、赠予房屋的离异处理

伴随着市场经济的不断发展，当前中国房价一路飙升，加之青年处于创业初期，处于结婚年龄阶段，尚无购买房子的财力，导致很多家长在婚前和婚后都为孩子投资购买房子，婚姻关系一旦破裂，对房子的分配产生了极大的争论。

这类房子是家长为孩子提供资金而购置的，被称作“赠予”，它分为婚前购置和婚后购置两种情况。

在周某婚前，周某的家长用20万元的首付给他买了一间两室一厅的房子，房子的所有权归周某所有，剩下的40万在银行办理了贷款。

周某与女友钟某于二零零七年十二月十四日办理了婚姻手续，这对夫妇从银行借来的四十万元钱，在结婚后一起还清。

2013年，由于二人性格不合，再也没有办法在一起居住了，于是周某向法庭提出了离婚，钟某也答应了。

但是钟某却执意要将房子据为己有。经审理，经查明，上述房产系周某婚前由周某的家长出资购置，房产以周某名义注册，因此，按照法律规定，上述房产应属于周某的婚前财产。

周某的家长为其缴纳了定金，应当被看作是送给周某的私人礼物。在婚姻关系中，由婚姻关系人和家庭成员共同承担的债务，应该进行分割。

据此，法院裁定周某与钟某解除婚姻关系，并裁定本案中的房产属于周某，并要求周某赔偿钟某十五万元的拆迁款，其余的周某自己承担。

该案涉及两个问题：第一，周某父母所投资的20万元资金的性质该不该被确认；第二，该房屋究竟属于夫妻共有的财产，抑或属于周某的婚前私有财产。

这是一起典型的“家长帮孩子买房子”的官司。依据《婚姻法司法解释(二)》第二十二条，确定周某的父母支付了二十万元的首付，应当认为这是对周某的一种赠予行为。

关于后者，我国《物权法》有关财产权利的获得与变更采用了登记公示制度，而住房属于一类财产，其权利主体只能是产权证书上记载的权利主体。

同时，《婚姻法司法解释(一)》第十九条也明确了，在继续结婚过程中，单方拥有的财产并不会因为结婚而成为共有财产。

产权以“准夫妻”的名义注册，这种房子将被认为是一对年轻夫妇的共同财产，家长的投资将被认为是一种馈赠或者一种贷款。

但是，如果一对“准夫妻”在购买了房产后没有办理结婚手续，却选择了离婚，那么，全款的一方就可以以赠送的条件不符合为理由，请求另一方归还自己的房产。

所有权注册在男性父母或男性父母与男性之间的此应视为男性父母或男性父母与男性之间的共同资产而该等所有权也视为该所有权证书上所记载的共同债务，其价值的增加或减少也将归男性及其家长所拥有或负担。

而男性所拥有的对应的财产性部分，则是属于夫妻双方的私人财产。但是，对于结婚之后，用自己的收入来偿还的借款，女性可以请求偿还其中的一半。

产权证书以家长和未来配偶名义办理，如果采取此种方法，则该房产将被视为父母和配偶的共同财产。在结婚之后，如果是年轻的夫妇在婚后一起偿还了贷款，那么，父母没有权利要求他们归还贷款。

产权证书只有男性一方的名字，这是男性的婚前财产，不能在离婚时进行分配。同时，如果是用夫妻双方的共同财产来还款，那么女性可以提出50%的还款请求。

四、结语

综上所述，小编分析认为，在对婚姻家庭关系进行调节过程中，离婚的夫妻财产分割制度起着非常关键的作用。

这不仅仅是影响到了婚姻家庭的稳定性，更是影响到了整个社会的和谐与稳定，而房屋的分割由于其具有很高的价值，所以在离婚诉讼中，房屋就成了夫妻财产分割中最大的一个焦点。

在离婚诉讼中，对房屋产权进行正确的界定是非常关键的，它不但影响到是否能真正地体现出公平性，还影响到一个家庭的和谐和稳定。

虽然《婚姻法司法解释(三)》对婚前抵押房产的产权进行了界定，为这类房产的产权界定奠定了一定的基础，但是在实际操作中却缺少了一定的可操作性，而且随着社会的变化，实践中出现的新问题也会在实践中出现。

所以，利用已有的法律规定，来解决现实中出现的各种类型的法律问题，在法律规定的限度之内，可以实现对各种案件的公平、公正的处理。

并对法律进行合理的解读，从而将现实生活中出现的各种问题都有效地加以解决，这就变得非常紧迫，也非常重要。