以下信息是普通大众不知道的秘密，有耐心的可以仔细理解以下。
看不懂的尝试做看，也别问我，因为没有基础也很难解释清楚。
说到贷款必须要谈的就是资金利息成本
终极答案：房贷利息是普通老百姓唯一能向银行借到的大额资金渠道，是唯一而不是之一。同事也是利息最低的。
银行当然各种精算师设计出来多种还款方案，然后再通过银行小妹妹打电话给你就像背书一样说，尊敬的VIP客户您好，由于您是我行的优质客户哔哔哔。。。现为你推出限量的套餐哔哔哔。。。为了日后能与您更好的合作哔哔哔。。。您本月信用卡一共消费20000元人民币，本期只需要还款2000元就可以了每次手续费6.8折只需7.5%就可以了哔哔哔。。。一顿背书的说辞说的我们眼花缭乱。听好了这乃是巨坑。。。巨坑。。。巨坑。
一、房贷类。
房贷的基准利率是4.9%，这是年化真实利率，是全中国适用于大部分人的最低的贷款利率，当然，还有公积金房贷，利率更低，但额度有限。
假如，房子总价400万，首付120万，贷款280万，房贷利率为4.9%，则：
1)等额本息。
月供金额=〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕（其中＾符号表示乘方）
综上计算可得，月供14860元，每个月的利息=剩余本金×（4.9%÷12）。
2)等额本金。
月供金额 = （贷款本金 ÷还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率
综上计算可得，每个月还款的本金是7778元，每个月的利息=剩余本金×（4.9%÷12）。
房贷等额本息和等额本金两种还款方式应该怎么选择呢？
如果现金流比较紧张的话，可以果断选择等额本息，就上述案例而言，毕竟在前几年，平均每个月可以少还几千元，三五年后，说不定就有机会把房子卖掉了。比如，还是上面的房子，贷款280万，供30年，在五年后卖掉：
显然，采用等额本息只需还89万，比等额本金少还20万，平均每个月少还3414元，能有效缓解月供压力，毕竟现金流是最重要的，有了这笔钱，日子过得更滋润了。由于房贷几乎是全中国最便宜的贷款，钱也一样在贬值，这五年一共多出来的20万，随便做点什么都行。而在卖房的时候，等额本息只需比等额本金多还3万元，我觉得很划算。
二、信贷类。
如下内容涉及到速算预估真实年化利率和IRR计算真实年化利率，在基于自然月份为还款时间单位的基础上，对上述两种计算方式做比较。（这句话令人费解，但对此比较有研究的朋友知道是什么意思，大部分朋友可以忽略这句话。除此之外，这句话可能存在描述不够严谨的可能性。）
1）等额本息。
借款本金12000元，分12个月还款，月利率0.7%，月还款金额=本金÷分期期数+本金×月利率，即：
12000÷12+12000×0.7%=1084元。
a、速算年化真实利率。
估算真实年化利率=月费率×12×2，这个算法误差较大。
有耐心的朋友可以按照下图来估算真实的年化利率。
每月还款总额为1000+84=1084元，手上的本金越来越少，而每个月还款利息计算却按照12000×0.7%=84元来计算。
留在手里的月均本金：
（12000+11000+10000+9000+8000+7000+6000+5000+4000+3000+2000+1000）÷12=6500元；
总利息=84×12=1008元；
速算真实年化利率=1008÷6500=15.51%。（84/6500*12=15.5一样的）
2）先息后本（期初结清所有利息，到期还本）。
a、速算年化真实利率=利息÷（本金-利息）。
比如，借款12000元，借款1年，扣掉1000元利息后，到手11000元，一年后需归还12000元。
则，速算年化真实利率：
1000÷(12000-1000)=9.09%或者1000/11000=9.09%
为什么是11000呢？实际上，我们手里只收到了11000元本金，一年后，归还11000元本金+1000元利息。
3）先息后本（按月还息，到期还本）。
借款本金12000元，借款1年，月利率0.7%，月利息84元。
a、速算年化真实利率。
84×12÷12000=8.4%。
4）到期还本付息。
借款本金12000元，借款1年，月利率0.7%，月利息84元。
a、速算年化真实利率=总利息÷本金。
到期后一次性还本付息:
12000+84×12=13008元，其中利息总额为1008元。
则，速算年化真实利率：
1008÷12000=8.4%。
其实以上的几种方式主要是看资金利用率来分析的。
三、信用卡类。
1）刷卡消费。
信用卡可以即插即用，非常灵活，用了才有费率成本。信用卡的免息期和使用频次，决定费率的高低。信用卡的免息期一般是20天-50天之间，每年的使用视频范围是7.12次-18.3次之间。
信用卡的年化费率=使用次数×每次刷卡费率。
在每次刷卡费率都是0.6%的前提下，信用卡的年化费率如下：
2）信用卡最低还款。
以某银行为例，官方给出的最低还款计算公式是这样的：
1、最低还款的利息是5‱/日，计息期间是从刷卡之日当天起到还款日的前一天。
2、当期对账单结欠总额的百分之十(10%)+超过信用额度的全部用款；其后每期最低还款额为当期对账单结欠总额的百分之五 (5%)+超过信用额度的全部用款+上期最低还款额未偿部分。
楚乔的账单日是1号，还款日是21号。楚乔为了实现车厘子自由，在3月20号买了一吨车厘子，豪爽地花了10000大洋，到了4月21号，最低还款要还1000元。
前几期，每期只需要还几百块就可以了，楚乔觉得很轻松，殊不知，其实楚乔的账单金额正在迅速膨胀，到了第12期，账单金额已经膨胀到了32591元，但楚乔在前11期已经累计还了8933元，也就是说，如果要在第12期一次性结清账单，楚乔前前后后一共要还41523元，IRR月利率高达15%，年化真实利率居然是332%
所以大家没事千万不要最低还款，少还一时爽，利息火葬场。
综上所述告知大家：
1、有房贷的，并且负债率高于60%以上的，不到万不得已一定不要提前还清。
2、信用卡分期、最低还款等等信用贷款也一定要仔细核算。
3、全款房抵御通货膨胀不及按揭房。
